多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告表明，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，今年一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度進(jìn)一步降低，其中大宗交易成交金額的降幅尤為明顯。

4 月 10 日，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海僅錄得 16 宗共計(jì) 103 億元的大宗交易，成交金額同比下降 28%，大宗市場(chǎng)的投資情緒趨于保守。

戴德梁行分析認(rèn)為，一方面，受大量新增面積以及吸納降低的影響，投資類辦公樓市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)；同時(shí)，在美元高息、美聯(lián)儲(chǔ)可能推遲降息的背景下，外資出手變得更加謹(jǐn)慎；再加上內(nèi)資開(kāi)發(fā)商持續(xù)出貨以緩解資金壓力 —— 這三方面因素共同作用，使得上海大宗交易市場(chǎng)成交金額降至近五年同期的最低水平。

從買(mǎi)家類型來(lái)看，自用型買(mǎi)家的成交占比大幅上升，占總成交額的 42%，市區(qū)核心位置、沿江地帶的辦公場(chǎng)所以及低價(jià)豪宅都是他們重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。在自用買(mǎi)家中，金屬能源類買(mǎi)家表現(xiàn)突出，占自用買(mǎi)家總成交額的 36%—— 此類買(mǎi)家自 2022 年起持續(xù)活躍，不斷在一線城市布局購(gòu)買(mǎi)各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；國(guó)有企業(yè)也是自用型優(yōu)質(zhì)辦公的購(gòu)買(mǎi)主力之一。

在物業(yè)類型方面，辦公 / 研發(fā)辦公以 31% 的占比仍然位居成交首位，但主要是以自用成交為主，投資類僅有 1 宗成交；由于七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的成交，商業(yè)的占比大幅攀升至 25%，位居第二；此外，因虹口價(jià)值約 20 億元的綜合用途土地成交，土地成交占比也被大幅拉升；受長(zhǎng)租公寓相關(guān)政策紅利的影響，公寓、酒店仍然受到投資類買(mǎi)家的歡迎，一季度共發(fā)生 5 宗相關(guān)交易。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)測(cè)，2024 年可能會(huì)出現(xiàn)更多低價(jià)資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，市場(chǎng)活躍度有望回暖。

“在寫(xiě)字樓租金下行、空置率壓力的背景下，預(yù)計(jì)部分國(guó)企將推出更多優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，但價(jià)格目前不會(huì)大幅下降?！?盧強(qiáng)表示，公寓、酒店、商住樓等適合改造為保障性租賃住房的項(xiàng)目將繼續(xù)保持市場(chǎng)熱度。

尤其是在國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫的影響下，上海高端酒店市場(chǎng)迎來(lái)新的機(jī)遇。

根據(jù)仲量聯(lián)行 4 月 10 日公布的數(shù)據(jù)，截至 2024 年 2 月，上海高端酒店的日均房?jī)r(jià)較 2023 年同期增長(zhǎng) 8% 至 1012 元，入住率增長(zhǎng) 4.8 個(gè)百分點(diǎn)至 56%，每間可出售客房收入則增長(zhǎng) 18.1% 至 569 元。

另外，2024 年前兩個(gè)月，上海高端酒店的每月可售房收入較 2019 年同期也恢復(fù)至 97%，其中日均房?jī)r(jià)已超過(guò) 2019 年同期，入住率恢復(fù)至 95%。

酒店市場(chǎng)的顯著增長(zhǎng)使得酒店資產(chǎn)被重新評(píng)估，這對(duì)于一些持有相關(guān)資產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)也是一個(gè)利好消息。

仲量聯(lián)行表示，作為國(guó)內(nèi)酒店與旅游業(yè)最大的投資目的地之一，2023 年全年上海錄得 93.2 億元的酒店總交易額，占中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額的 39%，這也推動(dòng)了 2024 年一季度上海酒店投資市場(chǎng)的問(wèn)詢量持續(xù)升高。